专家建议：企业自持增加租赁房供给还需配套政策跟进

　　近日，首个企业自持租赁住房项目——万科“翡翠书院”进入展示期。而值得一提的是，作为北京增加住房租赁市场供给的创新手段，企业自持用地自推出之日起就备受关注，万科“翡翠书院”的租金水平以及一次性支付方式更是引发市场热议。

　　据了解，万科“翡翠书院”主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质租赁社区，计划2020年交付100套。对于市场最为关注的租金定价和支付方式，万科公布的方案是：提供90平方米三居和180平方米四居两种户型以及3至10年的租期选择。其中，三居租金在每月1.5万元至1.8万元，如果签订10年租期，每年租金不变，租户需一次性支付全部租金。也就是说，租一套三居室10年，按照1.5万元的月租金计算，需支付租金为180万元。

　　“‘翡翠书院’的定价完全是按照成本反推而来，项目是在延用出售型土地价格和税费、没有金融解决方案支持的情况下开展运营的，所以定价水平较高。地价109亿，再加上建安成本和资金成本，合计近50亿，使得总投入达到160亿左右。即便按照满租的理想情况来算，70年下来的投资收益率仍然不到3%，如果期间重新装修、空租，企业很容易亏本。”北京万科相关负责人表示，租金定价和支付方式是企业在两难之下作出的选择，一方面是高房租遭遇市场接受度的考验，另一方面是开发企业所面临的盈利难题。

　　业内人士普遍认为，当前我国住房租赁经营行业整体仍处于起步阶段，行业分类标准中专门针对“住房租赁经营”的分类尚未得到落实，与其发展相关的土地、税收、信贷等配套政策也较为滞后，在北上广深等房屋租售比相对较低的城市，住宅物业租金年回报率较高的也只能达到2%左右，而企业资金成本的年化利率是5%至8%。

　　业内专家认为，开发企业自持地块发展租赁业务对于增加租赁住房供应、促进供应主体多元化具有积极意义，同时也暴露出企业自持租赁住房面临前期投入大、财务成本高、回报率低等难题。

　　目前来看，租金价格可以由供需双方进行市场化博弈来决定，而主管部门更应该关注的是如何完善政策，使得企业自持的商业逻辑成立。此外，专家强调，通过企业自持促进住房租赁规模化发展，还需及时跟进土地、税收、金融等配套政策。

　　因此，专家建议，土地成本是影响住房租赁产品收益的最大因素。出租与出售不同，因而土地价格也应有所不同。同时，还应将集中新建或配建租赁住房作为住房供应和土地出让的新方式，纳入住房发展规划，同时探索土地年租制，租赁住房土地出让收入缴纳方式由一次性缴纳70年改为按年缴纳，降低企业一次性投入成本。

　　此外，面对不同租房群体的多样化需求，应当分类指导，探索构建“低端有保障、中端有支持、高端靠市场”的住房租赁市场格局。对于中低端租房需求，应当给予相应的政策供给；对于高端租赁市场，应当充分发挥市场资源配置作用和价格发现功能。