【美好江西20年人物系列访谈】 对话李锋：老故事，新时光

  80年代来南昌，2000年由测绘工程师“转行”考任房地产经济师，先期在住房公积金监管部门工作；2003年写了第一篇行业稿——关注潘石屹的无理由退房；2009年进入江西省房地产业协会；他的工作，一直与房地产打交道。

  从单位分房，到自己买房，再到打趣 “想住豪宅”，他的生活和理念，随着江西房地产20年来的变革，不断亲历着、更新着。

  追本溯源，有时候，一些老故事，才能够更深刻理解当下的新时光。乐居美好江西20年人物系列访谈，这一次，对话江西省房地产业协会秘书长李锋，和他一起追忆、谈景、聊楼市。

江西省房地产业协会秘书长 李锋

  见证

  从“造房子”到“造生活”

  作为江西房地产行业的“老资格”，尤其是亲身经历了房改时期，李锋对于江西房地产这20年的发展，感触颇深。

  “有了住房制度的改革，房地产才真正开始发展。你们年轻人没有经历过那段时期。单位分房看上去挺好，不过能不能分到房，还要看单位好坏、职工数量，运气不好的话，就要等很多年，结婚可能也赶不上分房。关键是房子没得选，分到哪套是哪套。而自己买房则不同，买房主动性在自己，不过就是要花钱。”对于单位分房与自己买房的优劣，李锋笑言道。

  另一个令李锋深有感触的变化，是居住条件的改善。“原先的房子，可能就是简单的拿砖头砌一下，四周围住，装下门窗。但现在的房子已经不只是要求能住，还要讲究舒适性、健康性、节能环保等等，小区的配套也要很完善。现在开发商都提出了‘造生活’的概念，老百姓对于房子的要求也越来越高了。”

  对于开发商从“造房子”到“造生活”的转变，李锋持肯定的态度，从顺应客户的需求，到引领客户，这是时代的进步，“客户的需求变化很快，优秀的开发商现在已经不会去单纯顺应购房者的需求，更多的是在顺应现有需求的基础上，研发未来若干年后的生活需求。”

  城长

  新南昌人变身“老南昌”

  房地产的快速发展，归根结底是城市的快速发展。李锋原不是南昌人，自80年代来到南昌后，便在这片红色热土上扎了根。一个新南昌人，随着南昌的不断“城”长，变成了“老南昌”。

  对于南昌的快速发展扩张，李锋很荣幸见证了这个过程。“以前城市范围大概就是八一桥、八一广场周边。你看现在的南昌城市的边际线，东到麻丘，南到银三角，北到儒乐湖，还有跨江发展的红谷滩、九龙湖，一下子将南昌档次提升。”如今，南昌配套不断完善，地铁的开通并进入换乘时代、快速路网逐渐成型并联网、商业综合体遍地开花，整个城市面貌焕然一新。

  不过李锋在自豪的同时，也透出了一些“老南昌”的担忧和着急，尤其是当下二线城市激烈的“抢人大战”，一个城市的发展必须注入新鲜血液，城市的扩张，必须要人来填充，更要有新的生产力和劳动力。李锋认为，南昌“人才政策”主要的问题是一方面出台政策时间较晚，另一方面是人才政策有点复杂，不利于执行，仍有改善的空间。

  “不过，需要明确的是，抢人大战肯定不是为了房地产。一个人选择一个城市，除了能不能买到房子，主要是这个城市能不能给自己好的发展前景、是不是宜居、教育资源是不是很好、老人的健康有没有保障等等，需要综合考量，否则来了也留不下。”李锋如此评价抢人大战与房地产的关系，“城市发展了，作为经济的重要组成部分，房地产也会顺势发展。”

  风向

  调控持续 马太效应加剧

  楼市的政策动向牵动各方神经，尤其是中央要求坚决遏制房价上涨，引发社会热议。李锋认为，这是中央释放出的信号，即在“量化宽松”的货币政策下，也不要抱有房价上涨的预期。

  对南昌而言，李锋认为，目前南昌限购政策执行比较到位，前段时间七部委对30多个城市进行专项检查，并没有包含南昌。南昌作为一个弱二线城市，楼市整体表现不是太突出，土地供应也在加大。下半年南昌楼市，包括政策，都会持稳，目前没有看到有收紧的苗头。

  而对于房企资金链紧张的问题，李锋表示，国家的信贷政策在房地产这一块还将继续持紧，房企只能自行设法解决，比如快速推盘维持资金流，或者强强联合，既解决小房企资金短缺的情况，也解决了大开发企业“无地可用”的境况。

  “现在在南昌拿地的成本和门槛很高，竞争也非常激烈，对于本土房企来讲，生存空间越来越小，没有资金和实力，只有联合大的开发企业。而大的开发企业为了追求发展，除了在南昌通过合作的模式进行开发，还会不断往周边地市去拿地，发展空间和利润反而更大一点，还会进一步挤压本土房企的生存空间。”

  愿景

  美好生活因人而异

  美好生活是什么？在李锋看来，美好生活就是一个愿望，也是个人的感觉，没有特定的标准，在每个时代都有其特定的“符号”，每个人的需求也都在不断的变化。追求是无止境的，这是人类发展的一个动力，随着自己实力的不断增强，追求的东西也就越来越多。

  “比如，现在很多人都想住豪宅，因为对于他们来说，这就是美好生活。但以后居住观念可能又会改变，尤其是家庭小型化之后，豪宅还不一定适合，到那时，居住舒适、生活便利、周边邻里关系融洽，才是很多人追求的美好生活。”

江西省房地产业协会秘书长 李锋

【采访实录】

【乐居】：作为江西房地产行业的“老资格”，江西房地产这20年，您觉得有哪些变化？

【李锋】：改革开发以来，中国发展非常快，其中一个重要的因素，就是房地产。现在来说，房地产依然是我国经济发展的支柱产业。

  谈到这20年的变化，首先是住房制度的改革。房地产真正开始是从房改开始，这点可能你们年轻人没有经历过那段时期。20世纪末，当时是单位分房，看上去挺好，不过能不能分到房，还要看单位的好坏、职工的数量，运气不好的话，就要等很多年，结婚可能也赶不上分房。关键是房子没得选，分到哪套是哪套。而自己买房则不同，买房主动性在自己。

  其次是居住条件的改善。原先的房子，可能就是简单的拿砖头砌一下，四周围住，装下门窗。但现在的房子已经不只是要求能住，还要讲究舒适性、健康性、节能环保等等。

  再次是城市的快速发展扩张。拿南昌来说，以前城市范围大概就是八一桥、八一广场周边，坛子口再往南就是郊区了。你看现在的南昌城市的边际线，东边到麻丘，南边到银三角，北边到儒乐湖，更不要说西边跨江发展的红谷滩、九龙湖，一下子将南昌整个城市档次提升。

  再一个就是基础设施完善。现在绿化多了，城市排水系统也更加完善，晴天灰尘、雨天水坑逐步在消失；南昌也进入了立体交通时代，地铁的开通并进入换乘时代、快速路网逐渐成型并联网；商业综合体遍地开花，人们逛街再也不用“日晒雨淋”等等这些变化，换做以前，那是完全无法想象的。

  这些变化不只是局限于房地产，整个城市面貌从破旧发展到高楼大厦遍地的现代化新城市，非常有幸，我见证了这个过程。

【乐居】：随着购房者对居住品质要求的进一步提高，开发商顺势而为提出了“造生活”，转型城市配套服务商，您如何看待这样的转变？

【李锋】：原先盖房子很简单，就是一个建筑商把房子建起来就可以，没有任何讲究。但现在的开发商，尤其是一些大型开发商，他们设置了研发部门，主要是做产品定位，去调查研究目标客群的需求。

  现在房子至少使用70年，那么当你住进来的时候，肯定希望能跟上时代的发展，所以在楼盘定位时，设计研发就要把控未来生活的趋势，比如智能化、节能健康等等，再把这些理念融入到建筑中，形成“引领”。现在去看楼盘的产品发布会，他会给你描述住进去后的一些生活场景，你的生活范围不光在房间，还会扩展到整个住区。在你所有的生活可能触及到的范围内，会提供你所想所需。

  但是客户的需求变化很快，所以就要将这些“需求”前置，把握客户未来的 “需求”来引领客户，“造生活”就这样产生了。所以，优秀的开发商现在已经不会去单纯顺应购房者的需求，更多的是在顺应的基础上，满足若干年后的生活需要。

【乐居】：客户的不同，那么对于楼盘的定位也不同。如现在一些开发商针对年轻人提出了长租公寓的概念，就是对于年轻人生活的一种引领。您怎样看待这样产品？

【李锋】：现在的开发商，也在往这个方向转，部分持有，部分出售，比如万科泊寓、龙湖冠寓，国家现在也在提倡“租购并举”。让房子回归到居住的属性，那现在就对房子有各种各样的需求。尤其是现在的年轻人，刚参加工作，不可能有经济实力去买房，更不可能“一步到位”。房子的消费是阶梯性的，随着收入的变化，居住需求也在不断的变化。

  现在国家也在提倡“租购并举”，未来租房也能享受到与购房同等公共服务的权利。所以说，现在年轻人选择公寓也是非常不错的选择。

【乐居】： 自2017年以来，一系列城市接连出台人才引进政策，掀起了“人才争夺战”，您认为二三线城市的人才引进对楼市有什么影响？

【李锋】：说实话，我也非常关注这一块，我在看到别的城市都在抢人的时候，尤其是周边的城市如武汉、长沙、成都等动作频频，却没看到我们南昌的身影，有点着急。

  我为什么会着急，因为一个城市的发展必须注入新鲜血液。一个城市单纯靠自己的人口来循环，是不够的，必须要引入外来的新生力量。而引进人才是最直接有效的方式，城市在扩张，必须要人来填充，更要有新的生产力和劳动力，才能发展起来。而抢人大战是城市经济发展的需求，由于城市经济发展涉及到多方面，房地产又是经济发展重要的一部分，只能说，房地产从“抢人大战”中顺带会受益。

  但抢人大战肯定不是为了房地产，不能单纯的将“抢人大战”理解为限购松绑。一个人选择一个城市，除了能不能买到房子，更多是这个城市能不能给自己好的发展前景、是不是宜居、小孩是不是读书方便、教育资源是不是很好，如果老人随着过来的话，健康有没有保障，需要综合的考虑，否则即便来了，也留不下。

【乐居】：那您看好南昌在抢人大战中的表现吗？

【李锋】：表现欠佳，我只能说。当然南昌人才的政策也有点复杂，他对人才分了各个档次，分的比较细，各个档次有相应的补贴。但分的过细，会显得有些复杂，不利于执行。人才们仔细对照下自己符合ABCD哪个档次的条件，而周边城市的政策会更加直截了当、清晰简洁。

  同时，一个城市的发展，需要高端人才，但往往更多需要基础性、技术层面的人才。如院士、国际海归之类的高端人才，只能根据自己城市的产业去有针对性的去引进，而作为一个系统性的人才政策，需要的是更广泛的、普及面更广的措施，才能吸引到那些基础性的人才。不过现在官方并未发布相应的数据，不知道现在的效果怎么样的。

【乐居】：近日，中共中央政治局召开会议，要求坚决遏制房价上涨，您怎么看？

【李锋】：对于“遏制房价上涨”的表态，不能单独来看，而要根据前段时间的信贷政策结合来看。前段时间， “量化宽松”的货币政策一出，坊间便有“楼市放水，房价上涨”的预期。而此次“下决心”，就是要告诉大家，不要有房价上涨这样的预期。

  此次，中央经济工作会议明确“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”，充分说明了当前房地产调控的基调，即调控常抓不懈。总体上说，借下半年相对宽松的货币、金融、财政、产业等环节，预计房地产市场依然会保持有保有压的政策思路。如果房地产想要放松，限购放开就行了。就怕误导大众，所以释放出这种信号。

【乐居】：最近其他城市调控政策在不断加强，那南昌有没有可能加强？房企的资金链也在不断收紧，您觉得房企要如何应对？

【李锋】：其他城市调控政策在加强，主要是在“补漏洞”，还有市场的表现可能存在过热。比如旁边的长沙，近期长沙楼市处于一个快速上涨的过程，在全国整体温和的状态下就比较冒进了。加上长沙人才政策门槛比较低，执行过程中也放得比较松，跟天津一样，所以在“补漏洞”。

  目前南昌限购政策执行比较到位，房价也不是特别突出，前段时间对30多个城市进行专项检查，没有南昌，说明南昌的调控政策执行比较到位。而且南昌作为一个弱二线城市，楼市整体表现不是太突出，土地供应也在加大。下半年南昌楼市，包括政策上，都会持稳，目前没有看到有收紧的苗头。

  房企资金链现在确实是一个问题。国家的信贷政策在房地产这一块是非常紧的，只能靠房企自己想办法。其中一个办法就是快速推盘，维持资金流。还有一个办法是强强联合，跟大的开发企业联合，小的企业就要抱大的开发企业的大腿。像现在很多大房企进入南昌就是通过合作的方式进入，跟当地的企业合作开发，既解决小房企资金短缺的情况，也解决了大开发企业“无地可用”的境况。

【乐居】：南昌市场现基本以全国知名大房企为主，除了新力、恒茂，江西本土房企几乎“销声匿迹”，而品牌房企也不断将触角伸向江西地市，你是怎么看待这些现象？

【李锋】：这些现象的出现很正常，现在小的开发企业可能有土地，但资金、开发能力有限；而全国性的开发企业，在南昌拿地竞争也非常激烈，刚进入一个新市场，选择跟当地的房企合作也是不错的选择。这样就促成了合作。现在在南昌拿地的成本和门槛也很高，对于本土房企来讲，生存空间越来越小，没有资金和实力，只有联合大的开发企业。而大的开发企业有一个品牌的效应，合作之后，就会以品牌房企作为主导，所以就造成了市面上看不见本土房企的身影，但实际上还在默默的参与市场。

  现在老百姓买房也越来越认可品牌，包括三四线城市。现在通过这一轮去库存之后，下面的地市包括一些县，库存量非常低了，所以就开始不断推出新地块。而这些开发企业要发展，就必须要拿地。但是南昌土地市场竞争激烈，成本也高，又限购限价限售，利润空间也有限，还不如去地市，发展空间或利润更大一点，所以大家都往地市跑，不是不想在南昌，只是省会城市竞争太激烈了。

【乐居】：您如何理解“2018的美好生活”？

【李锋】：我认为美好生活，其实就是一个愿望，随着时代的变化而不断变化。原先在单位工作，就希望单位把分个房子，那就比较美好。后面有了买了房，就想简单装修一下，弄些家电如电冰箱、电视机、洗衣机什么的，就比较美好了。再到后来，有辆汽车，也比较美好。

  美好生活，在每个时代都有其特定的“符号”。比如，现在有些人都想住豪宅，因为对于他们来说，这就是美好生活。但以后居住观念可能又会改变，尤其是家庭小型化之后，豪宅还不一定适合，到那时，居住舒适、生活便利、周边邻里关系融洽，才是很多人追求的美好生活。

  美好生活，我个人理解，其实是一个阶段性的愿景。每个人的需求都在不断的变化，无论哪个阶段，美好生活就是那个阶段的一种追求。现在有了一套房，以后就想住更好的，这种对美好生活的追求，就是人类发展的一个动力。以前房子是只要能住就行，现在还要求住的舒服，换智能化家电等等。追求是无止境的，随着自己实力的不断增强，追求的东西就可以越来越多。另外，美好生活也是个人的感觉，没有一个标准，因人而异。