俊发弯道超车：做城市更新

  今年1月12日，离开阳光城不久的张海民加盟俊发集团担任总裁一职，至今已有近4个月。5月8日，他出现在了俊发集团美好生活媒体见面会上，回应了媒体关心的一些问题。

  在云南，俊发集团是本土龙头企业，以开发城市更新项目为主，俊发城、生态半岛等大体量项目均由其开发。

  实际上，张海民来到俊发集团后还做了一件事，主要是梳理集团城市更新模式，进行体系式设置，最终形成一个可以在全国发展的通用模式。

  这一模式的建立也是为俊发集团下一步进入全国做准备。张海民透露，除了在云南大本营发展外，其还计划布局京津冀、粤港澳大湾区、长三角区域等；未来俊发集团的总部也将搬至上海。

  这次见面会，张海民所说不多，但他似乎已成竹在胸，“以后大家上海、北京见。”

  俊发集团的城市更新模式有几个特点：尊重老百姓、原地回迁安置、片区滚动开发等。

  这几个模式在俊发集团战略研究部副总经理李炜的案例中已有了一一体现。

  2007年8月31日，昆明纺织厂破产终结，遗留诸多问题，其中住房问题尤为突出。这些在上世纪50年代初期就陆续修建的职工住房，年代久远，良莠混杂。昆明市政府一直有改造的计划。

  这是一块众多开发商垂涎的区域。但政府提出了一个现实的诉求，要解决3000名下岗职工的居住问题。关注的企业一一退了回去，最后，俊发集团接手。

  2008年6月，昆明市政府下达了《原昆明纺职工厂白塔路片区实施旧城改造的批复》。

  俊发集团拿出了一套方案，并购了这个村，接手了所有的下岗职工，包括居住问题的解决。

  为了解决下岗职工就业问题，他们成立了门窗厂、塑胶厂。下岗了15年之久的居民又有了新工作。

  “这些人现在已经成为公司基层员工中最有凝聚力的一批人。”李炜表示。

  在住房分配方面设置了三个方案，原则是至少给他们解决一套房。

  在本区域没有住房的，按每平方米950元进行补助，在稍远些区域购房；在本区域有住房但较小的，按每平方米1000多元进行补助，可购置昆明二环内的物业；在本区域有住房符合要求进行原地安置。

  “对于这些下岗职工来说，家里的三四十平方米的房子是他们一生的希望，如果把房子拆了，他们一定会跟你拼命的。”李炜说，让他们搬迁至远处，生活成本将增加，他们连生活都会过不下去的。

  通过上述方案，昆明纺织厂所在区域与老百姓都获得了新生。

  在城市更新方面，一些城市的普遍做法是易地安置，让旧城中土生土长的居民搬离原住区，但他们大多在这里生活了几十年甚至几代人，搬离祖祖辈辈的生活之地他们是不愿意的。

  这样的情绪有被关注但少有企业深入考虑与实施，俊发集团是其中的“少数派”。在旧城旧村的改造过程中，它们实施了原地回迁安置，触达与解决了拆迁中这个关乎每个人内心深处的隐忧与心愿，也使它们的拆迁调查同意率达到94%。

  “城市更新，更新的不是建筑，而是人心。你要把人心更新，城市更新才能做下去。”李炜说。

  也是因为遵循这一模式，俊发受到了上海市政府的青睐。2017年11月，俊发签约了上海青浦区徐泾镇530亩“城中村”改造项目，该城改项目征收补偿涉及企业约25户、门面及其他类型的居住房屋近1000户。“和上海市政府交流后，他们觉得这种原地回迁安置、滚动式开发的模式很适合上海。项目下个月就开始拆迁了，明年第一批房子应该就能上市销售。”李炜说。

  接下来，俊发集团计划将这一模式在全国推广。目前除昆明外，俊发已拓展进入大理、丽江、西双版纳、成都、贵阳、上海、山西、海南、杭州、泰国普吉等11个城市。截至目前，俊发共开发建设50余个项目，已交付开发面积1465万平方米，土地储备4300万平方米，土储货值高达4500亿元。

  实际上，张海民过往以“并购”“快周转”见长，对于俊发集团这一“慢周转”模式是否适应？

  “不管是什么模式都是由企业的基因决定的，俊发集团的人力与基因一直如此，也将会继续这样操作。”张海民说。

  张海民还说，几年前我就说过土地储备决定企业未来几年的位置，那现在的土地在哪里？耕地、林地不能动，能动的是存量土地，存量土地就在城市更新中。“现在很多城市都在推动城市更新，我们为什么不选择这条路而要去走一条很艰难的路呢？”

  李炜也表示，目前，银根收紧，企业很难从银行获得资金支持，但城市更新项目则是可以获得银行支持的，包括国开行、农行的支持，这也是做城市更新项目的优势。

  “我们也欣赏其他企业的快周转模式，但我们知道能做什么不能做什么？”李炜表示，我们项目的开发周期大多在8年、10年，这一模式是其他企业不做和不碰的。