袁奇峰：新黄埔面临两大挑战 未来中心应在大沙地

  编者按：2014广州开局大事件：新三区成立！其中，萝岗黄埔合二为一，成立的的新黄埔区面积大增，GDP也跃居全市第二，举手投足间皆影响着整个广州。“大黄埔”合并效应远不止1+1这么简单，其肩负着打造广州东部中心历史使命。  

 “大黄埔”强势崛起，意味着广州城市重心将进一步向东迁移，也带来全新发展契机，东部价值全面提升。乐居系列策划“大黄埔·新价值”，将围绕“突围-升级-梦想”进行立体解读，深度挖掘新黄埔潜力价值。

  新浪乐居讯 (编辑 罗金婷)自今年2月12日国务院正式同意黄埔区和萝岗区合并至今，已满4月，可以明显看到的是，楼市在发生着区域调整所带来的“化学反应”。既然萝岗与黄埔的合并不是简单的1+1，那未来的路子该怎么走？这不得不引起人们的关注。

  在原广州城市规划院总规划师、现中山大学教授袁奇峰看来，新黄埔区未来将面临推动创新经济与城市结构重置两大挑战。而新黄埔未来的中心应该回到大沙地。“萝岗新城还是一个远郊新城。城市中心应该还是在原黄埔大沙地，萝岗应该紧紧融入老城区。”

  回顾前世

  新黄埔是向2000年战略规划的致敬

  在黄埔和萝岗合并前，其呼声就由来已久。但始终未能清楚的追溯其具体的时间及情况。据袁奇峰透露，广州经济技术开发区与黄埔合并早在2000年战略规划中就已经明确提出。“2000年的战略提出，黄埔和广州经济技术开发区开发区要一体化。但后来走的一条路是：在原来广州经济技术开发区的基础上新成立了一个萝岗区，在‘吃掉’白云区的九龙镇和增城的永和镇后，又和黄埔区合并，实际上这是对2000年广州城市发展战略的致敬。”袁奇峰表示。

  据袁奇峰介绍，“2000年战略南拓——启动南沙开发，东进——就是将广州经济技术开发区从原来的‘产业开发“集团”转变为城市新区和当时天津滨海新区也是这个思路，把经济技术开发区从一心低成本开发工业用地、招商引资，改为要支付一定成本的城乡统筹发展。”

  合并在2000年就提出，为何经历14年才实现？袁奇峰表示，“规划是一种理想，这其中其间必然有很多利益博弈。”袁奇峰回忆道，还在2000年战略规划提出前，黄埔区相当大一部分已经被经济技术开发区“劫走”。“广州经济技术开发西区、东区原来都在黄埔辖区内。1980年代通过设立经济技术开发区为广州提供了一个发展现代外向型工业的机会，已经成为广州产业税收的蓄水池，为扶持其发展广州市级政府长期将产业税收留在开发区，成效是显著的。”

  在这样的格局下，黄埔就十分窘迫了。“黄埔区本来是广州的工业基地和重要港口。但1998年后国企经营困难，2000年战略又明确提出来要把港口移到南沙。黄埔区逐渐就变成了一个废弃的港口和陈旧的工业区。”袁奇峰表示，黄埔区这些年遇到很大的困境，自身难以转型。现在黄埔把走失的儿子找回来了，终于可以重新开始。

  凝望今生

  两大挑战：推动创新经济与重置城市结构

  对于新黄埔区而言，合并将是原黄埔、萝岗两区城市功能、产业结构优化提升的一个重大机会。袁奇峰认为“原黄埔有大量“三旧改造”的机会、萝岗扎实的产业基础和财政能力将获得极大的释放。萝岗区努力建设‘山水新城’但是“始终摆脱不了原来工业区的负面形象，而且没有旧城依托、区位偏远。新黄埔区不应当是简单的行政区合并，需要战略层面的思考，也就是调整的窗口期来临。”

  袁奇峰认为目前新黄埔面临两大挑战：一是怎么推动创新经济，二是新黄埔在资源增长的情况下，怎么重置城市结构。

  就目前萝岗的发展来看，袁奇峰认为，“机会和问题并存。虽然广州科学城产业集聚基本做成，但还是冷冷清清。这存在的最大问题是产城融合和职住平衡没有连接点。而正在建设的知识城，与深圳南山区和北京中关村相比，在构筑‘创新网络’的问题上差距甚大。“萝岗强大的财力，如何助推广州的创新经济，是一个很大的挑战！”

  “此外，将黄埔区大量的土地资源和旧改机会纳入以后，如何重置城市结构，有效推动广州东部发展也是一个重大的挑战。”袁奇峰还表示，新黄埔应该尽快启动发展战略研究，“以前的东西要检讨，要放在新黄埔框架下去思考，重新审视这些资源的配置。特别是现在土地指标有限的条件下，要依靠存量土地(特指现有城市建设用地中的低效利用的、破产企业闲置的建设土地)调整推动城市发展，而把增量土地(新增土地供给部分，主要通过农地转为建设用地)的供应主要放在产业扩展上去。”

  未来发展

  房屋会回归使用价值 新黄埔中心应在大沙地

  不仅是城市功能和产业结构的调整，在袁奇峰看来，新黄埔区的中心的位置在何处也需要讨论。他认为，未来新黄埔的中心还是应该回归到大沙地。“萝岗新区可以成为新黄埔区的行政中心，但不可能成为广州东部的城市载体。萝岗如果要做第三产业还是要回到大沙地，还是要在存量土地的提升上去找出路，还在于怎么去推动旧工业用地的改造和港口的改造。”

  “原来的规划越是完美，合并后面临的调整就越大”。袁奇峰表示，萝岗这几年的房地产发展很快，但这是为产业配套的服务。萝岗财政充裕，所以基础设施超前建设，这也完全是从提升土地价值的角度去做。而萝岗东部山水新城、长岭居等规划，实际是为了开辟土地财政箩筐。

  他直言，“萝岗新城还是一个远郊新城，再怎么做也做不成大沙地这样的城市功能区，因为它是为工业区配套的，因此城市中心还是要应该在黄埔大沙地，新黄埔区应该紧紧融入主城区。东部山水城要重新放在新的平台上进行整体考量。因为目前面临的不是一般性调整，而是结构性的调整。如果不去做，资源会错配，危害会很大。”

  为什么原黄埔的大沙地很重要。袁奇峰分析道，“从中国城市化率的角度来看，房地产发展太快、地价虚高比城市化快，最终房价必然都要回归到使用价值，要把投资泡沫挤掉。“从大势上来看，大城市还是没有问题，大城市的核心区更没有问题。从这个意义上来说，大沙地的价值就在这里的区位好、生活配套好，是发展第三产业的好平台。”

  据了解，黄埔大沙地近年来由于地铁5号线的带动，吸引大批知名商户入驻经营。而大沙地“回字形”商业圈地位日显重要，将打造成广州的临港经济综合服务中心，成为广州的“东部门户”。

  “以前是在城市外围平地起高楼，可以预见山水城的概念会慢慢弱化下去，反过来黄埔城区的概念会强悍起来。”袁奇峰表示。