六安市裕安区供销社疑违法进行土地拍卖，无辜市民维权跑了108趟

近日本网收到市民谢先生求助，称自己在2016年8月17日看到六安市裕安区苏埠镇新街口苏埠供销社3层综合楼的《拍卖公告》，并于2016年8月31日依法、依规按照官方《拍卖公告》、《竞买协议》以828万价格拍下六安市裕安区苏埠镇新街口苏埠供销社3层综合楼及土地。

拍卖公告图

按照《拍卖公告》显示，六安市裕安区苏埠镇新街口苏埠供销社3层综合楼原苏埠百货大楼，建筑面积合计2278.1㎡（其中有证面积为2136.85㎡，无证部分面积为141.25㎡），土地为划拨用地，面积2255.6㎡。参考价674.3万元。房产证号：房地权证裕安字第464649号、土地证号：六土裕国用（2007）第h.s：7525号。

法院宣告裕安区苏埠镇供销社破产，办公楼流拍2次

法院裁定书

2013年1月6日，六安市裕安区人民法院宣告六安市苏埠镇供销合作社破产还债。2016年3月18日，裕安区人民法院出示同意通过公开竞标对苏埠镇供销社原百货大楼进行拍卖。

2016年5月27日，六安市苏埠镇供销合作社资产管理人（以下简称“苏埠供销社”）与安徽邦德拍卖有限公司（以下简称“邦德”）签订合同，根据《中华人民共和国拍卖法》委托邦德依法拍卖裕安区苏埠镇新街口苏埠镇供销社综合房地产，建面2278.1平方米，土地面积2255.6平方米。

合同

合同

随后，在2016年7月19日进行了第一次拍卖，由于现场无竞买人举牌应价，导致第一次拍卖流拍。依据《中华人民共和国拍卖法》和《企业国有产权转让管理暂行办法》（3号令），苏埠供销社决定按照第一次拍卖保留价下降10%进行第二次公开拍卖。

六安市民以828万拍下房产及土地，裕安区供销社：我没卖土地

“2016年7月26日，我们看到了裕安区供销社对外官方发布的《拍卖公告》，了解到此次裕安区供销社拍卖的为房产+土地，便在2016年8月31日参与到拍卖。”谢先生表示。“如今我们的钱已经给了裕安区供销社，却在办理不动产证上出了问题。”

转账记录（订金）

转账记录

谢先生无奈的说“《拍卖公告》、《委托拍卖合同》、《评估报告》写的很清楚，是房产+土地一同拍卖，如今裕安区供销社否认对土地进行了拍卖，导致我们花钱了还办不了不动产证。那这不是坑害我们百姓吗？”

谢先生出示了《裕安区苏埠供销社综合楼拍卖特别规定》、《联合竞买协议》、《拍卖公告》，以及2016年5月23日由“博文房地产评估造价集团有限公司六安分公司”（以下简称“博文”）提供给“苏埠镇供销社”的《致估价委托人函》。

“根据‘博文’提供的《致估价委托人函》，对苏埠镇供销社综合房地产（建筑面积为2278.1㎡、土地面积为2255.6㎡）进行市场评估，2016年4月12日的市场价值为房地产总价749.22万元。其中房产估价699.61万元，土地估价49.61万元。这份价格已经十分明确的表示是对房产+土地的估价，在函的备注第4条提到：主楼价格包含划拨地价，空地价格为单独划拨地价。纯土地条件下的划拨地价为2255.6平方米乘366元/平方米=82.55万元。依据文件为裕安区国土资源局自2014年1月1日起试行的《关于公布六安市裕安区乡镇土地级别及基准地价的通知》。”

由博文提供的评估材料

由博文提供的评估材料

谢先生补充说道“根据博文提供的土地估价为：院落空地面积1355.6平方米乘院楼空地单价366元/平方米=49.61万元。这空地的估价都明摆在这，裕安区供销社居然还不承认卖了土地！这裕安区供销社简直太不作为了！”

市民两年跑了108趟，不动产证依旧办理不下来

资料图

“为了尽快办理好不动产证，在2016年--2018年两年的时间内我们去了裕安区供销社、土地局、房产局、规划局、区政府，共跑了108趟，最后给我们的结果只有一个——当初拍卖时裕安区供销社没有给区土地局递交拍卖土地的报告。”

土地为国有划拨土地

“这是裕安区供销社在工作当中失职的表现，他们的工作失误为什么让我们老百姓来承担？这应该由政府部门牵头，把相关部门召集在一起帮助我们老百姓办理好不动产证，而不是让我们每天来回奔波于各职能部门去吃闭门羹。我们的钱也是辛苦挣来的！”

裕安区土地局：没有授权土地拍卖，

裕安区供销社疑似私自违法拍卖土地

谢先生表示，裕安区供销社当初没有递交给土地局拍卖土地的报告，但却在整个拍卖过程的市场估价、拍卖公告中提到土地的面积和价格，并以商业房地产价格对外进行高价拍卖。

“我们有理由怀疑，裕安区供销社在没有合规流程下私自拍卖土地！这是违法行为！我们老百姓被他们当枪使，828万买下的房子和土地，不动产证2年都办不下来，供销社也不愿意配合我们去土地局补办或申请递交报告。”

缴纳税费凭证

缴纳税费凭证

“我们作为买受人该履行的义务已经完成了，但裕安区供销社就如一个老赖，面对盖有红章的白纸黑字文件闭着眼睛说瞎话。”如今，谢先生已经将购买后的税费已经全部缴清，只有这一个不动产证却迟迟办不下来。

小编说：

习总书记说过，“群众利益无小事”。群众的一桩桩“小事”，是构成国家、集体“大事”的“细胞”，小的“细胞”健康，大的“肌体”才会充满生机与活力。对老百姓来说，他们身边每一件琐碎的小事，都是实实在在的大事，有的甚至还是急事、难事。如果这些“小事”得不到及时有效的解决，就会影响他们的思想情绪，影响他们的生产生活。

眼看还有4天就要迎来2019年新年元旦，作为老百姓都希望可以安安稳稳、开开心心过一个美好祥和的新年。那么，针对谢先生遇到的问题，究竟谁来负责办理不动产证？还需要请有关部门督查办理。

（受7位当事人委托，谢先生为代理人陈述该事件）

《国有划拨土地转让条例》是最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对转让国有划拨土地使用权的立法精神。

国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。也就是说，国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地管理部门签订土地出让合同，取得国有土地使用权，否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效。最高人民法院的司法解释结合社会现状和审判实际，从尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效，以促进合同加速履行和社会资源的有效利用的目的出发，对当事人在向人民法院起诉前，已符合法律、行政法规规定的条件，又不存在合同法第52条规定的无效情形，就应当认定合同有效。简单来说，双方签订的原为无效的协议，在国家土地管理部门作出了办理出让手续或直接划拨等具有批准或认可意思表示的行政行为之后，人民法院在审理时不作无效认定。

结合该司法解释，人民法院对当事人因转让国有划拨土地纠纷的处理原则如下：(1)土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。(2)双方签订转让合同后，至起诉前经有批准权的人民政府批准并与土地使用权人办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。因为此时土地使用权人已经获得国有土地使用权，其有权依照法定程序转让国有土地使用权。(3)双方签订转让合同后，至起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让方向国家土地管理部门交纳土地出让金，从国家土地管理部门获得出让土地使用权。受让方不是非基于原转让合同获得土地使用权，但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。(4)双方签订转让合同后，至起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让人亦非基于原转让合同获得土地使用权，但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。